银根紧缩房地产股很受伤 资金链紧绷需再融资

存款准备金率再次提高，国内房产业将面临更严峻的融资形势。昨天，上证指数和深证指数双双下跌，在各个行业中，房地产股的下跌深度和跌停比例均名列前茅。一市场分析人士向记者表示，在连续不断银根收紧的压力下，房地产行业融资越来越困难，很多开发商已面临绝境。

房地产股跌势汹涌

这是本轮牛市以来，房地产股跌得最猛的一次。昨天，申万行业指数显示，中房地产指数下跌幅度达9.29%，该板块全部109只个股中，有交易的是101只，其中有两只上涨(外高桥涨停)。在下跌的其余99只个股中，跌停个股多达86只，其中包括万科A、金地集团、保利地产等。

上调存款准备金率是导致房地产股集体狂跌的主要动力。“上调存款准备金率意味着央行的从紧货币政策没有改变。开发商本来就已资金链紧张，准备金率调整后，银行首先缩减的就是宏观调控的重点对象房产开发商的贷款需求。开发商向银行贷款将更困难，这肯定会对楼市带来更大冲击。开发商要想套现，缓解资金链紧张的问题，只能降价卖房。”某房地产业内人士告诉记者。地产行业面临的宏观调控压力将更大，因此他建议投资者对地产股保持谨慎。

房地产上市公司资金链风险已经明显上升，并威胁到了一些企业的生存。上周，《2008房地产上市公司TOP10研究》指出，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。光大证券有关分析人士向记者表示，在资金链紧张的情况下，一些中小企业的压力尤其大，他们大部分的资金都压在已开发项目上，如果不能在贷款到期前回笼足够资金，那么这些开发商就只能靠卖地、卖股权等方式来筹集资金了。

资金链紧绷急需再融资

银行贷款受阻，近期一些房地产企业在资本市场上的融资需求明显增加。上月，万科发行的59亿元公司债获得通过，保利43亿元公司债也获批，之前，上实地产的融资申请也过关，而招商地产、泛海建设等企业也有再融资计划。由于资金紧张，一些大型房地产上市公司即使能够应付已到期的贷款，也仍将面临如何筹措足够的资金开发已购土地项目。

实际上，一些开发商大量囤地引起的经营风险已经出现。根据上市公司一季报，万科A(16.76,-0.94,-5.31%)、泛海建设(9.11,-0.62,-6.37%)、保利地产(14.81,-1.13,-7.09%)等行业龙头的“经营性净现金流”近年来首次为负，有些企业的投资性现金流也为负。有关财务专业人士分析认为，一般经营性现金流为负显示企业大量囤地，导致土地开发支出远大于售楼收入。

光大证券有关分析人士向记者表示，一般来说，开发商在运作一个房地产项目时，35%的资金来自于自有资金，65%的资金来自于贷款。如果银行收紧银根，开发商很难获得贷款，而国家对于已招标土地的开发又有具体的时间限制，那么摆在很多开发商面前的路就是，要么继续推迟项目开工时间，或者寻求合作伙伴继续开发。要么缺乏资金迟迟无法开工，最后逾期被国家收回，导致公司损失一大笔保证金。现在，这种现象已经出现。

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