外资曲线进入国内楼市 离岸交易成主要交易方式

世纪商贸广场的整体出售案被看作是这类操作手法的代表作。根据公开资料显示，2005年10月，和记港陆从同属于李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔手中收购世纪商贸广场。在近日和记港陆的公告中披露，已与亚太置地旗下所属的霍金斯投资有限公司签订协议，转让所持有的上海世纪商贸广场物业权益。高力国际咨询与研究部董事李庆贤认为，这是典型的离岸交易。大宗物业交易有两种方式，资产转让和股权转让。在限外政策频频出台后，离岸交易的惯用手法是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司来达到买卖资产的目的。

这种外资曲线进入的方式前提条件必须为，该物业由一家境外公司持有。因此，即便不少外资对国内优质项目窥视已久，但是可借用曲线进入的项目并不多，选择范围多是一些由香港、新加坡等具外资开发背景的项目，或者直接从前期介入的外资手中购买。

在目前市场环境下，这种离岸交易与前几年的离岸交易相比，道路更加曲折。以前，用离岸公司进行跨国交易限制较少，如果以离岸公司名义购买物业不动产，转让时基本无需缴税，而进行个人信托，同样避免个人所得税。而后出台的171号文件其中一条提出“境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更”。相当于对原本无限制的离岸公司进行严格限定。这样，如今的离岸交易选择对象就只能在原来就有外资控股的项目中选择。

随着外资在进入的渠道和方式发生变化，如今在继续看好国内优质项目的同时也改变了投资策略。如由一线城市转道二三线城市寻觅项目，或从收购成熟物业转为采用“增资扩股”的方式。其中租金回报率是他们必须衡定的指标。如世纪商贸广场，在未收购之前，接近满租的物业仅租金毛收益率就可以达到8％，能立即缓解收购者的现金流压力。 

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