[摘要] 2008年为了促进楼市的健康发展，政府出台了一系列利好政策，其中包括多项二手楼市的优惠政策，如个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调至1%、免征印花税、销售住房免征土地增值税、减免营业税等。
营业税对二手房影响受关注明年4月或有大调整
2008年为了促进楼市的健康发展，政府出台了一系列利好政策，其中包括多项二手楼市的优惠政策，如个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调至1%、免征印花税、销售住房免征土地增值税、减免营业税等。在众多二手楼优惠中，唯有对营业税有明确的一年时间限制。同时，营业税的减免对二手楼市场影响有多大呢？
有买家向记者算了一笔账，契税、印花税、土地增值税加起来也仅是房价的3%左右，而一个营业税就占了总房价的5.55%，这也是一笔不小的花费。由于很多业主都是一口价实收，因此这笔花费就转嫁到了买家身上。比如一套75万元的房子，5.55%的营业税就要4万多元。
满堂红地产研究部总监龙斌表示，现在很多二手楼成交，买卖双方都是在一两万元上不相让步最终让成交泡汤的，然而多交5.55%的营业税就要多出几万元，肯定会影响成交情况。
由于年初是春节的传统淡季，地产人士表示，如果营业税优惠政策取消，虽然不会马上对市场产生巨大影响，但到3月会比较明显。保守估计，取消优惠政策会对市场产生20%或以上的缩量影响。此外，有地产专家估计，一旦取消营业税优惠政策，二手楼价会在明年4月之后有一次调整。而且应该是较明显的调整，当然这是由于市场成交结构调整引起的，高端物业成交比重减少，中低端物业成交比重增加导致。（记者 张金娜）
【每日房价】2009年10月27日天津新房交易472套 二手房500套
【娱乐地产】小户型大作为 11图展现不同风格不同格调家居(图)
明年不再减免二手房营业税 楼价走势各方关注
在去年制定、今年实施的众多购房利好政策中，唯有对二手房交易的营业税免征具有明确的时间限制，即从今年1月1日起执行至12月31日止。在这一期限内，房产证在2年以上的二手房交易时，可减免5.55%的营业税。
如今距离营业税减免到期只剩下两个多月。政策到期后，满2年、不足5年的普通住房交易将必须多付一笔不少的营业税。
在明年税收政策尚未明朗的情况下，不少市民都希望能搭上优惠政策的“末班车”，因为购买二手楼大部分是需要转按，或者申请按揭的，从确定买房到过户，大部分都需要一个多月或两个月。
买家
高楼价吓退买家 四成近期不买房
据搜房网关于“二手房营业税倒计时，近期买家是否会购二手房”的一份调查显示，有61.39%的买家认为，二手房营业税优惠对自己很重要，有20.34%的买家认为不重要，有18.27%的买家认为无所谓；在这份调查中有41.35%买家表示，不会因为优惠即将到期而于近期购买二手房。
满堂红地产研究部总监龙斌表示，目前在二手楼市中，买卖双方对未来楼市的看法存在分歧，仍在继续博弈。
虽然按道理来说，营业税是由业主承担的，但在实际中业主往往都将营业税转移到买方身上。目前，随着营业税进入倒计时，一些有较大意向购买二手房的买家开始蠢蠢欲动。家住广州白云区的李小姐上周就在祥景花园购买了一套70多平方米的二手房子，准备用于投资。她在接受记者采访时表示，自己一直在寻找一套小户型用于放租，既然迟早要买，就趁着还有优惠政策时购买，而且随着明年地铁开通，这里一定还会，到时二手楼价可能还会上涨。
据记者了解，手上有一定资金且打算今年购房的买家此时都在积极出手争取搭上政策优惠末班车。当然，目前高企的楼价也令大部分买家望而却步，将期望寄托在明年。对此，龙斌建议买家，在目前楼价普遍较高且看不清明年楼价的情况下，二手楼买家可选择一些性价比高的楼盘。据了解，并不是所有二手楼价都很高，有些二手盘价格也是比较合理的，比如在海珠区、白云区等地段还是可以找到性价比高的二手房产品。
卖家
投资客搭末班车 自住者惜售不卖
记者在采访中了解到，目前，针对营业税费减免进入倒计时的情况，业主持有两种心态：一方面，熟知该政策的业主希望借此机会高价出货，另一方面，不了解该政策的业主则持着“可卖可不卖”的心态。
自住型业主可卖可不卖
合富置业专业人士表示，目前二手市场不少板块的买家都趋于理性，主要是因为自住型买家回归主流。另外，不少买家由于对营业税费减免进入倒计时的情况并不熟知，因此买家加速入市的情况在国庆黄金周并没有明显增加。
据了解，番禺不少大型社区盘，如丽江花园和锦绣生态园的业主，出于对番禺未来市政利好的信心，都不太急于放盘。而如老城区的淘金、建设一带，大户型单位的业主自身都不太急于等钱用，通常是要等到符合自身心水的价位才肯放售。合富置业专业人士表示，随着大市企稳，之前赶着出货的业主也已基本出货，现在放盘的业主基本是一种“可卖可不卖”的心理，而且这部分业主大多看好后市，心态强硬。
投资客搭末班车高价出货
也有不少带有投资目的的业主表示，目前一手房价正处于上涨期，二手房肯定会跟着继续上涨；但由于明年二手房优惠政策取消了，将有可能影响二手房的成交量，因此，今年底是以高价出手的好时机。持有4套物业的姜先生告诉记者，在熟知二手房优惠接近尾声后，担心到明年又要增加一大笔税费，因此打算在今年底抛出手中的物业。
中原地产蒋永华及满堂红殷先海表示，进入第四季度，营业税减免的末班车效应有望加强，且历来市民都喜欢买新楼过年，故年底的行情应该不错，但明年一季度则恐怕会受营业税优惠取消而影响成交。
中介
“营业税优惠倒计时”成宣传法宝
尽管买卖双方心态各异，有想赶紧出手的，也有犹豫不决的，但对地产中介而言，“营业税优惠倒计时”则无疑成了一个宣传法宝。在一些中介行记者清楚地看到，关于营业税优惠进入倒计时的宣传海报均贴在显眼位置。很明显，中介们都希望能在年底促成更多的买卖交易。
当记者进入一中介行咨询放盘情况时，中介人员就积极地告诉记者，营业税减免优惠已进入倒计时了，因为办理转按揭需要一两个月的时间，所以现在应马上放盘，肯定很容易出手。
而另一家中介行的中介人员也同样拿“营业税优惠倒计时”做文章，他告诉记者，现在首付能做到2.5成，并且银行按揭有折扣等，若赶在年底前搭上营业税减免优惠的末班车，还可省下一大笔费用。
据记者了解，随着二手楼营业税优惠进入倒计时，一些业主、买家更加频繁地收到中介的电话或短信，主要都是以营业税为突破口向买家、卖家进行游说。
营业税优惠到期 买家担心多掏钱业主担心房价降
二手房营业税优惠12月31日将到期，如果该政策不延续的话，届时证满两年不到五年的待售房将不再减免营业税。信息时报记者近日走访了多家中介公司，不少中介表示最近一些买家或业主都显得有点心急，希望在政策到期前出手。
部分业内人士认为，二手买家可能在近日到年底前掀起一波置业小高潮。此外，如果明年优惠政策一旦取消，对二手市场的冲击势必很大，二手与一手竞争的优势也将大大减弱。
调查
买家担心多掏钱 业主担心房价降
在南城莞太路一家公司上班的阮先生希望买一套二手房，“最近中介很积极地带我看房，而且一直在催我早做决定，说明年很多证过两年的房子就不再免营业税了，到时再买就要多掏好多钱。”阮先生觉得中介说得不错，也打算在年底营业税优惠到期前把房子买了。
一方面，是买家担心明年要多掏税费的钱，另一方面，业主也担心税费优惠取消后，买家会尽量压低成交价。“好几个中介都提醒我，说二手房营业税优惠马上要到期了，能卖出去尽快卖，不然明年很有可能会降价。”近日，业主王先生对记者说。王先生想出售自己在格林小城的一套房子，目前房产证已差不多满3年。
买家、业主的担心不无道理，因为这笔营业税并不低。中业地产一名置业顾问郑先生为记者算了一笔账，以一套房龄3年、价格50万元的房子为例，明年成交就要多缴纳2.75万元的营业税。
不过，对一些证没到两年的业主来说，则显得不怎么着急，有些甚至还认为明年再卖会对自己更有利。洪小姐此前打算出售自己在南城景湖湾畔一套房产证还没到两年的房子，并已在中介进行放盘。不过，由于父母不同意出售，她改变想法准备自己自住。
“一个置业顾问已帮我联系好了买家，价钱也谈得差不多了，我告诉他我不想出售后，他还以为我想返价，或在明年再卖以提高价格。”洪小姐说。这位置业顾问给她分析道，现在很多买家都比较在意房产证有没过两年，没过两年的，买家一般会把价格压得较低，因为营业税没法免。明年二手房营业税优惠取消后，证过两年不到五年的房子就不再有竞争优势，“既然它们不再有优势，买家也会更多考虑证没过两年的房子，到时我的房子的价格或许能提得更高一点。”
预测1
客户想搭末班车 年前或掀小高潮
“从近期客户关注的情况来看，二手房交易税费征收年限的问题是比较受关注的。”金信联行市场部经理林清平坦承，对于前段时间便已开始在市场上看房的客户来说，在看房过程中，普遍中介公司的置业顾问都会为其灌输二手房营业税的相关规定，所以有很大比例的客户有想搭末班车的想法。
富置业有关负责人也指出，营业税减免倒计时对于次新房交易起到一定的促进作用，部分买家和业主担心二手房交易营业税的优惠政策无法延续到明年，所以打算在今年内完成交易。
专业人士指出，营业税优惠政策“倒计时”效应对今年最后一季度二手楼市的影响将继续深化，二手买家有可能在近日到年底前掀起一波置业小高潮。
该人士还表示，部分熟知情况的买家和业主担心到明年购房增加一大笔税费，打算在今年内完成交易。但也有不少买家对营业税费减免的利好政策快到期的情况并不熟知，部分“后知后觉”的买家在专业人士分析中也会加快入市；特别是一些购置大户型单位的买家，所省下的税费更多，在此政策优惠中得益更多。
预测2
优惠收回成本高 二手楼优势减弱
优惠政策一旦取消，对二手市场的冲击会如何？林清平认为，如果政策不再延续，二手市场势必会受到很大冲击。“毕竟东莞城区二手房热点区域范围并不广，这些区域的产品在这几年的流动频率相对较大，如果将营业税的免征收期限扩大为5年，则会因提高了门槛而将很大一部分产品挡在门外。”他说。
另一方面，从今年成交的情况来看，很多客户都是因为二手房成交费用降低而放弃了一手房，最后选择了二手房；一旦该政策取消，则二手市场与一手竞争的优势将大大减弱。此外，林清平称，从今年下半年开始，由于二手市场的价格有所上升，客户的观望情绪开始变浓，政策取消将加剧这种局面。
合富置业有关负责人也表示，如果营业税优惠政策收回，将会令买家的置业成本有一定程度上的增加，可能会对经济能力较低、价格敏感度较高的置业者入市产生一定的减缓作用。但就目前市场来说，自身的需求以及价格始终是影响买家入市的最主要决定因素。
那么，该优惠政策会否延续呢？林清平预计，虽然东莞的市场相对理性，但由于一线城市的带动，各主要城市的房价已赶超2007年的高峰期，同时本应流向实体经济的资金大量流向楼市，导致楼价虚高，为了调控这种局面，预计延续的可能性不大。
相关链接
营业税减免优惠实行至年底
去年12月，国务院下发通知，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
通知规定，楼市新政执行时间一年，自2009年1月1日～12月31日。据悉，营业税税率占房屋总价的5.5%，在二手房交易费用中营业税所占份额。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
