[摘要] 本次“史上最严厉”的调控，对房企的影响肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此断言，绝非过于悲观，概因对未来房地产市场竞争格局冷静分析的结果。
本次“史上最严厉”调控，对房企影响肯定是巨大，甚至是致命。之所以有如此断言，绝非过于悲观，概因对未来房地产市场竞争格局冷静分析结果。
可以预见，未来一两年内，在保障房还难以形成大规模有效供应之前，也就是说，在保障房还难以对冲房价快速上涨之前，房市政策依然会延续高压态势。而且这种延续，也绝不是有些人所说“调控常态化”，而是房地产政策导向根本性变化。为什么会这么说？因为既往调控政策主要围绕着对商品房市场“修复”，而这一次则是因为住房“双轨制。
首先我们看一下相关数据及其对住房供应结构根本性影响。
“十二五”期内，即2015年前，国家明示了3600万套保障房建设计划。根据政策精神，综合考虑公租房、廉租房、经济适用房、棚改房、限价商品房等各类保障房产品属性，按50㎡/套计算，计18亿㎡，年均3.6亿㎡。我们知道，2010年商品房销售面积10.43亿平方米，其中商品住宅销售面积约8亿平方米（2010年，商品住宅投资投资34038亿元，占房地产开发投资比重为70.5%）。
根据国土资源部门近日公布住房用地供应情况和《2011年住房用地供应计划》，2010年全年住房用地实际供应125381.85公顷（12.54亿㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限价商品房和中小套型商品房）供地10.05亿㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。未来五年内，在用地指标不可能大幅度增加情况下，保守预计，将有40%左右土地转为保障房用地。再考虑到供地计划实际完成情况、出让状况（许多地都是“夹生地”）和出让土地实际开发情况，预计未来五年内商品住房供应面积不会超过50亿㎡。按照100㎡/套计算，供应套数是5000万套。
保障房是3600万套，商品住房时5000万套，套数比是0.72：1。
根据人口普查加过，2010年家庭户规模为3.10人。这意味着3600万套可以解决1.1亿中低收入者住房问题。再加上过去多年已经享有保障房人数，2015年或将有1.6亿人享有保障房。到2015年，城镇化率约达到53%，也就是有7.3亿城镇人口。这意味着有22%城镇人口住保障房。与住商品房人口大致比例是1：3.54。
综上，保障房和商品房供应套数比0.72：1，人口比1：3.54。这就是未来住房市场“双轨制”。
住房供应结构“双轨制”将意味着整个商品住房市场整体萎缩。缩减多少呢？
2010年，在“史上最严厉”调控影响下，商品房销售面积同比增长10.1%。如果没有现在“三限”政策（限购、限价、限贷）和保障房建设计划，“十二五”期间商品住房销售面积累积可能达到65亿㎡——与上面50亿㎡预测值相差15亿㎡，相当于减少了30%。姑且不考虑一线企业业绩增长率肯定会高于行业平均增长率因素，则将有30%房地产企业被“洗牌”。如果考虑到一线企业业绩增长率肯定会高于行业平均增长率因素，可能将有超过三分之一中小企业被“洗牌”。
总之，这一轮调控不是简单、惯常“调控常态化”，而是政策导向根本性变化。这种变化意味着整个住房供应结构变化，同时意味着房企习以为常增长速度将一去不复返了，更意味着残酷“洗牌”其实已经开始了。
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