[摘要] 购房者构成上，主要以本地需求为主，半数城市外地人购房比重小于10%——50个未“限购”城市中，有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。
一线城市“限购”风起云涌，二、三线城市房地产市场热度不减，今年上半年房地产市场重心明显转移到二三线城市。据世联地产[简介动态]市场研究部数据显示，今年上半年一线城市销售面积在的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。而地级城市即三线城市销售面积占的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，房地产市场重心发生明显转移。
世联研究认为，二线城市和部分三线城市今年受制于限购政策，上半年多数成交量有所回落，但价格依然坚挺；三线未限购城市正处于房地产快速发展时期，其量价走势受政策影响均较小。
多数保持原有发展轨迹
根据中原集团研究中心于近日对目前尚未出台“限购”政策50个城市进行调研，发现今年上半年，二三线城市发展趋势稳定向上。在这些目前未限购的二三线城市中，明显受调控影响的城市不足2成。
2011上半年，50个样本[消息价格户型点评]城市中，有8个城市受到了本轮调控的显著影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。
分析人士认为，由于这些二、三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
具体看各个指标，成交量方面，有半数城市同比上升。50城市中，有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。
成交价格方面，则无一城市出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省共7省。
投资比重有升温趋势
本地投资比例超过20%城市占到四成左右——50个未“限购”城市中，有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。
而这类投资比重超过20%的18个城市均属于经济相对发达沿海省份，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴等城市。
购房者构成上，主要以本地需求为主，半数城市外地人购房比重小于10%——50个未“限购”城市中，有14个城市外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。
这14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为2类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。比如，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。
房企二、三线继续扩张
除了上述目前未出台限购令的二三线城市，在一些已经执行了限购的二三线城市，执行条款也是相对宽松，其市场活跃程度也直逼一线城市。
如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时放开了户籍制度；长沙限购范围为90平方米以下的中小户型商品住宅，而对于90平方米以上的大户型则不受限购政策限制。对此，上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于限购政策较为宽松，部分不受限购的二三线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客，投资旺盛使得二三线城市房价也在向一线城市房价看齐。
于此同时，今年上半年，各大房企业绩依然呈增长态势。根据上海同策咨询研究部数据显示，今年有7家房企销售业绩超200亿，较去年又增多家百亿企业，规模进一步扩大。其中，万科[简介动态]集团和恒大[简介动态]集团分别以644亿元销售金额，620万平方米销售面积，继续领跑销售。同时，从房产研究机构公布的20榜单来看，上榜的企业门槛较去年呈现大幅上升的趋势，销售面积入榜门槛增幅高达35.7%。取得不错业绩的企业均为高速周转策略的房企。如万科、恒大主推中小户型，广泛布局二三四线城市，因此受调控影响相对较小。
上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表等原因，转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销等措施，使得今年上半年大型房企的销售业绩相对乐观。
从这个意义上而言，今年下半年，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会逆势扩张，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市尚未出台的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。
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