[摘要] 日前，天津房地产市场有两个动向十分值得关注，一个来源于市场动态，成交的环比持续上扬使得市场重现“阳春”之势；另外一个来自老百姓于对于“合理房价”的关注。合理房价的提出基于当前房地产市场价格虚高的判断，也有人根据房价收入比核算了理论上天津房地产市场的合理房价，但是根据现实情况衡量，很明显有较大出入。
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日前，天津房地产市场有两个动向十分值得关注，一个来源于市场动态，成交的环比持续上扬使得市场重现“阳春”之势；另外一个来自老百姓于对于“合理房价”的关注。合理房价的提出基于当前房地产市场价格虚高的判断，也有人根据房价收入比核算了理论上天津房地产市场的合理房价，但是根据现实情况衡量，很明显有较大出入。
津城刚需持续释放
龙年均价首次逼近万元
在3月第二周成交量小幅下跌之后，上周（3.12-3.18）天津楼市迎来量价齐涨的局面。刚需购房者已经基本主导天津楼市，市场逐步趋稳。市场成交均价龙年开年以来首次逼近万元，达到9939元/平方米。
根据搜房网数据监控中心统计显示，上周天津商品住宅共成交1624套，环比增加10.55%，同比增加26.78%；成交面积为167451.1平方米，环比增加12.45%，同比增加36.14%。成交量为2012年以来首次同比增长，可见天津楼市已结束2011年底至2012年春节前的“寒冬期”，迎来“小阳春”。在成交价格方面，本周天津商品住宅均价为9939元/平方米，环比上涨3.91%。市内六区项目成交量的提升拉高了整体价格。
市场的持续回暖预示着刚性需求在压抑近一年之后到了集中释放期，“很明显是刚性需求支撑着这轮楼市成交的持续上涨。”搜房网数据监控中心数据分析师黄娜说。“我们分析此轮成交上涨的主要原因在于开发商优惠促销的力度逐渐加大，市场主推的户型基本以小户型为主，另外，相当一部分新盘采取现房销售的模式，也是促成消费者在短时间内出手的原因之一。”黄娜说。
“天津房地产市场最明显的特征就是‘稳’。”这是天津市城乡建设管理委员会副总工程师、天津市城乡建设研究所所长王明浩长期以来所坚持的观点。从现实情况来看，天津房地产市场近期的表现确实在持续稳定的运行状态。其中个别项目还出现了销售火爆的现象。“刚需仍是购房主流。”王明浩说。
主要城市的房地产成交数据也在近期逐渐起色。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周（20日至26日），14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过30%。
“合理房价”讨论全民皆兵
“应该说，近期包括天津在内的主要房地产市场成交量的持续环比增长，只能说明在历经调控之后，开发商采取的价格优惠手段充分地吸引了压抑了一段时间的刚性购房需求，主要原因还是价格的下降。”业内人士分析此轮行情时说道。“但是从楼市销售长期来看，持续性的购房冲动目前还没有充分显现出来，市场最敏感的还是价格因素，尤其是在两会之后房地产调控基调已定的时候。”业内人士分析。
近期，坊间和学界都在关注一个事情，那就是“合理房价”。即符合当地城市居民收入水平的房地产销售价格，判断标准在于“房价收入比”。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。
以天津为例：2010年一套中环线以内普通两居室新房80平方米，按市价1.5万元/平方米计算，总价大概120万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为3000元，则家庭月收入达到6000元，年收入为7.2万元。这样房价收入比则大约为17，明显处于合理区间的高位。
另一个更明显的说法就是，在一个地区一个家庭六年的家庭收入能买到一套房，那么按照房价收入比算，该区域的商品房价格水平是正常的，为“合理房价”，能够被居民接受并承受得起。该区域的房价如果超过该比例，理论上来讲房价就有虚高成分。按照该计算，天津中等收入家庭购买一套百万元左右的商品房，约需要17年工资。
那么理论上的合理价位到底应该为多少？以天津2011年城镇居民人均可支配收入26921元来计算，家庭成员2人，六年家庭总收入能购买一套90平方米的住宅来计算商品房价格，得出结果为3589.47元/平方米。
但是很明显，理论跟实际有很明显的差距，市场所反映的情况并不是这样。日前，在某个大型论坛上，著名经济学家叶檀对目前的收入统计数字发出了质疑。叶檀说：“可以肯定的是，目前的收入数据并不准确。以北京市统计局数据显示，2011北京城镇居民人均可支配收入达到32903元。很难相信，北京城镇居民人均可支配收入仅3万余元，否则中国不可能成为奢侈品消费大国。很多数据未必可靠，但市场会让真实的数据水落石出。”
楼市破局在于收入分配改革
目前，收入分配制度改革已经成为了2012年经济社会运行所要解决的主要问题。对于房地产市场来说，持续健康稳定的发展亦离不开收入分配制度改革。
以北京为例，房价每平方米超过两三万，说明市场上有足够的资金能支持消费行为的完成，也就是说在房地产交易天平的两边，一边是高房价，另外一边则是足够充足资金的支撑，这些就是构成房地产市场近些年来超常发展的基础，可是很明显，真实购房者的资金实力并不多。可以说占有真正掌控市场资金的人不是很多，但是资金却足以支撑了市场的运行。这说明投资的资金在房地产市场大量存在。从2010年开始的楼市的调控逐渐卡住了投资投机者的脖子，所以市场的价格在向着理性，即正常的水平回归。
“但是房价如果真的在短时间内下降非常厉害，对于经济运行的伤害是非常大的。”业内人士说。“因此房地产市场运行的关键在于收入分配改革，只有让老百姓真正有钱了，市场才能健康持久地运行。也才有时间真正地理顺清理出房地产市场的投资投机需求，从低到高的住房供应体系才能彻底建立。”业内人士说道。
知名财经评论人马红漫近日撰文指出：“以房价收入比为标准，并不意味着单方面聚焦于抑制高房价，从另一个角度讲，提高民众收入水平也同样能够提升社会住房福利水平。”
马红漫说：“一旦居民可支配收入获得了实质性提高，那么对购房支出的承受能力也会随之加强。届时，在房价稳步回归、居民购买力提升的双向变革中，楼市调控的绩效将随之彰显。”【我要发言】
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