[摘要] 政策的持续高压之下，一向价格坚挺的豪宅市场也有望出现下行迹象。从近期包括天津在内的多个城市的高端项目销售情况来看，销售压力迫使豪宅开始以价换量。
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大户型房价“可议”型增多
不仅新房市场高端楼盘销售遇阻，二级市场方面的成交也呈现出滞销状态。我爱我家市场研究中心郭燕表示，随着刚性需求的入市，目前低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，而梅江、老城厢等高端片区二手豪宅，并未受到市场活跃度整体增强的影响，房屋滞销依旧严重，成交价格呈现下探趋势，业主议价空间仍然较大。据我爱我家门店反馈，目前高端片区房源咨询量和约看量均较少，继去年年底部分业主出现惜售房源现象之后，当前在售房屋议价空间仍然较大，可达15%左右。郭燕认为，受政策影响高端片区购房需求无法释放，以及业主持有房源信心不足、持有成本加大，均使得在售房源价格下探，议价空间扩大。一方面，高端片区豪宅购房主力多，以投资型需求和部分改善型需求为主，受“限购”“限贷”政策的影响，此类购房需求无法释放，致使房源挂牌价格下探，议价空间扩大。另一方面，在低总价房源成交占比走高的市场状态之下，高端片区豪宅房源仍然面临滞销，加之大户型房源持有成本高，因此业主心理价位随之降低，希望通过价格优势刺激交易达成。
对于当前豪宅市场的发展走势，天津财经大学经济学院副院长丛屹教授分析认为，豪宅主要受限于“新国八条”的“限购”和“闲置土地供应”。一方面，中低收入者的住房需求不是豪宅；另一方面，豪宅的高端属性往往具有奢侈消费品功能，与改善性需求有所区别。所以，豪宅作为稀缺产品，市场价格很高，从本质上而言，豪宅尤其是别墅产品，购买者的价格支付能力不是主要问题，这与普通商品住宅是不同的。然而，豪宅市场受打压、受限制的方面，主要集中在土地供应管理和规控的严格限制方面。目前的住宅市场总体仍处于消化“高库存”的阶段。当前房地产市场问题的根源是住房供给结构不匹配，保障房、普通商品房的供给仍显不足。与此同时，豪宅的投资将会下降，尤其是别墅产品的稀缺程度将提高。需求方面，除别墅产品外，大户型的一般商品房，相对于充足的库存供应量而言，需求受抑制会显得不足，短期内应该还有一定的降价幅度。
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