[摘要] 在目前房价处于高位、首付和月供压力依然严峻的情况下，刚性需求者和改善型需求者是否应该入市？入市资金该如何筹措呢？业内人士表示，未来房价走势不明朗，首次置业者，如果遇到心水的笋盘，可及时入市；改善型置业者，则不必急于出手。
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改善型置业者
案例：刘先生35岁，已婚，夫妻双方月收入在2.5万元左右，手头有60万元的现金和一套90平方米的两房单位，价值140万元，持证已经过5年，贷款已经结清。由于准备生小孩，刘先生很想换一套三房的大房，将父母接过来一起住。最近，刘先生看中了一套135平方米的三房单位，持证已经满了5年，售价在270万元，此前业主购入价为200万元。刘先生表示，为了不因换房使得自己的生活水平下降，月供压力需控制在8000元以内。
方案一
抵押套融资买第二套不现实
满堂红研究人员表示，在房价之外，刘先生还需交税费8.3万元左右，加上中介，买房手续费要16.5万元左右。总成本需要290万元左右。除了手头的60万元现金，资金缺口高达230万元左右。
如果刘先生想在不出售套房的情况下购买第二套房，则只能向银行申请相当于第二套房产市值四成的房贷108万元，首付尚缺资金122万元。这部分资金刘先生可以通过将套房抵押办理装修贷款。通过抵押贷款，刘先生可以融得98万元的首付资金，余下的20多万元刘先生需另外筹措。
月供方面，刘先生笔房贷按照25年等额本息还款方式还的话，月供就已达到8161元。第二套抵押贷款按照等额本息方式还款15年的话，月供也需9227元，两项相加月供压力高[简介动态]达17388元，还款压力不仅超出了刘先生的还款接受能力，也远远超过银行规定的月供不超过月收入一半的上限，刘先生的两笔贷款难以获批。
方案二
卖旧买新可轻松换房
比较可行的方式是，刘先生先将套房卖了，临时租房过渡，然后以卖房款付首付购买大三房。刘先生用套房出售所得140万元资金付首付，则买第二套房的资金缺口可以缩小为90万元，不到房价的四成，完全可以通过房屋按揭贷款来解决。
但是，记者咨询了多家银行和按揭公司，大多数银行表示，即使刘先生将旧房卖出后再买入一套住房，都得算是第二套房贷，需要首付六成、利率上浮10%；只有个别银行表示，如果刘先生能够出具套房产卖出结清的证据，然后购买一套住房，可以比照首套房贷来执行，首付三成，利率按照基准利率执行。
在按照第二套房贷政策执行的情况下，则刘先生90万元的贷款，按照等额本息还款方式借款20年，利率上浮10%，则刘先生的月供仅7391.31元，生活不受影响。
如果刘先生能够争取到按照首套房贷来执行，则90万元的贷款，按照等额本息还款方式借款20年，执行基准利率7.05%的话，月供只需7005元。
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