[摘要] 房地产业开始刮起一股“去豪宅化”风潮，许多开发商开始调整产品结构。北京的融科智地不惜修改旗下高端项目规划，降低定位降价卖房；招商地产在年报中提及今年将调整旗下的产品结构；但也有如绿城者，坚持高端楼盘定位不动摇，不降低楼盘价格和档次；此外，还有“船大难调头”、存货再创历史新高的华侨城。
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全民卖房解困？
在宋卫平坚持产品和价格理念的同时，楼市中高端住宅正处于滞销的阴影中。
中指研究院院长、搜房控股董事长莫天全曾在搜房长三角论坛上提出观点：新房价格将持续下跌，尤其是北京和上海等前期涨幅较大的城市，个别项目的跌幅可能超过20%。
实际上，绿城有比其他开发商更多的降价机会和空间。中原地产统计了10家地产企业前几年买地的情况，发现绿城在地价的2009年7月至2011年6月买入的土地占全部土地储备的比例并不高，远低于中海、恒大和金地。招商证券和招银证券两家券商认为，绿城拥有优质的土地储备，且公司的美誉度在的地产商中属于一流。
很显然，如果绿城愿意降价，销售应不成问题。此前，绿城在南京代建的项目以75折销售，很快就全部卖完。
宋卫平却不愿意以这种方式解决绿城的困境，而是变革绿城的销售体制。龙年开年后，宋卫平先是发动全员卖房，从一线销售员到他自己，每个部门都领到了具体销售指标，必须在今年内完成销售。绿城向销售团队给出了0.8%至1.2%的巨额销售奖金，让各个团队抢着卖房子。接着，绿城又采用了经纪人制度，把所有的一线销售员都变成了经纪人，绿城的房子的销售人员都可以卖，杭州的售楼小姐甚至卖起了海南和沈阳的楼盘。现在，绿城又招聘了200多名外部经纪人兼职卖绿城的房子，这些外部经纪人有的之前从事装修装饰行业，有的从事银行理财，有的是网络销售，有的甚至是退休工人，其中一些人甚至没有售楼的经验。
据绿城集团执行总经理傅林江向《每日经济新闻》介绍，绿城下一步还要引入全社会的力量一起来卖房，给销售人员制造更大的竞争压力，让房屋销售变得更加有效率。
销售渠道实验
发动全民卖绿城的房子，并不是因为绿城已无计可施。宋卫平在绿城联合经纪公司成立大会上说，浙江大学的教授给他上课，让他重新明白了营销的定义。电价是由发电厂和电网的价格组成，煤气价格也是由管道使用和煤气价格组成的。任何商品想要对外销售，都需要渠道，房子也不例外。
但对绿城和中国房地产业其他开发商来说，过去十几年他们的困扰正是渠道。此前，开发商选用的方式就是直销，用广告吸引购房者到售楼处，然后再卖房。但仅仅这样做，很难提升房屋的销售速度。
曾在龙湖地产担任某项目营销负责人的行业人士曾表示，对于营销部门来说，最困难的是销售渠道的建设。每个新项目销售前，均需要大量的时间和成本开发适合项目的销售渠道。
对开发商来说，获取快速销售的渠道，将大大提升企业的净资产周转速度，降低一系列风险。
另一方面，绿城对房屋品质的投入，很难通过样板房来展现。宋卫平说，绿城的住宅，需要让潜在的购房者知道究竟好在哪。
于是，绿城萌发了全民招聘经纪人，以及全民营销的方式，组建一个庞大的经纪人团队。傅林江告诉《每日经济新闻》记者，他们计划建立一个庞大的客户数据库，让更多人共享这个客户数据库，以更好卖房。
绿城的销售体制变革，能否真的找到快速销售的渠道目前还无法预测。傅林江乐观地认为，今年绿城的负债率将降至100%以内，股东也将因为销售渠道的建设而迅速提高。
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