[摘要] 买房之中,最令人气恼的就是合同违约的情况,目前,小编整合天津购房合同违约情况并做问题集锦,为您答疑解惑。
随着全民进入买房时代,关于购房合同违约的案例层出不穷,其相关的购房合同违约咨询,也扑面而来。笔者搜集天津购房合同违约情况集锦,搜集购房合同违约的相关问题,为各位购房者提个醒。买房事大,相关事情不可轻视,更不能因自己无知或法盲,带来一堆问题。
非正式购房合同不能得到违约金
在商品房销售过程中,经常出现这样一些现象:因为房地产开发公司尚未取得预售许可证,没有北京市房管局统一格式的预售商品房购销合同,买卖双方便自行协商议定房屋购销合同。客观讲,在取得预售许可证前就开始卖房并与客户签订自己拟订的合同,这是大多数房地产公司通行的做法。不出问题大家相安无事,出了问题就只能按法律规定评断了。
那么这种非正式契约的法律效力究竟怎样呢?我国《城市房地产管理法》明确规定,在未取得预售许可证明前,是不能预售商品房的,上述的通行做法不符合《城市房地产管理法》的规定。依据我国《经济合同法》、《合同法》之规定,违反法律和行政法规的合同无效,因此,这种非正式合同是不受法律保护的。
现行《经济合同法》第十六条规定“经济合同被确认无效后,当事人依据该合同所取得的财产,应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;如果双方都有过错,各自承担相应的责任”。
人民法院《关于贯彻执行经济合同法若干问题的意见》也规定:“无效经济合同的双方如果都有过错,对返还财产后的损失赔偿,应按照《经济合同法》第十六条规定,各自承担相应的责任。所谓‘相应责任’不应理解为平均分担或各自承担自己的损失。合同双方应当按照责任的主次、轻重,分别承担经济损失中与其责任相适应的份额。此外,还应区别无效合同的责任与有效合同的责任。当事人违反了有效合同,主要通过偿付违约金、赔偿损失等办法来承担责任;而无效合同的责任,则应按照《经济合同法》第十六条规定的原则来解决。两种责任的性质不同,不可混淆。不能一方面确认合同无效,另一方面又追究当事人的违约责任。”
由于要求违约金、定金是追究违约责任的表现,而依据法律规定,在合同被确认无效后,当事人就不存在违约责任。所以购房人与发展商无法履行非正式合同时,只能拿回购房款和定金,即使合同中写有违约金的罚则,也无法要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。
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