7月第3周土地市场冰火两重天 天津某地块溢价115%

房天下  2009-07-20 10:24

[摘要] 中指研究院数据信息中心监测显示，7月第3周20个重点城市成交住宅用地平均地面价格为5852元/平方米，比全国35个重点城市地价水平高出27%；楼面地价为2961元/平方米，比全国105个监测城市楼面地价高出76%。

6.2  价值分析

黄浦区07年、08年没有住宅用地推出，现在开盘的项目都是消化以前的土地存量，泰景花园项目还是2000年获得的地块。黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地块建设用地面积11.3284万平方米，规划建筑面积10.2424万平方米，按照9427万元的挂牌起始价计算，宗地楼面地价为920元/平方米。

根据中指研究院数据信息中心监测显示，该片区在售商品房项目价格如下：

宗地附近在售楼盘项目
项目名称	项目位置	物业类型	平均价格	开盘时间
泰景花园	大沙北路5号	住宅、普通住宅	6917元/平方米	2006-9-17
黄埔花园	黄埔东路南侧，丰东路东侧	住宅、普通住宅	8200元/平方米	Apr-04
万科城市花园	大沙地东路以北、石化路以西	住宅、普通住宅	7651元/平方米	2004-12-4

监测显示，宗地附近在售普通楼盘价格区间在7000-8500元/平方米，别墅项目金碧公馆御墅售价达到13737元/平方米。宗地楼面地价为920元/平方米，算上建安成本、各种税费、营销费用等成本，项目总成本不会超过4000元/平方米。按照8000元/平方米的平均售价计算，开发企业有较高的利润。

6.3  潜在竞得者分析

潜在竞得者之一：广州黄埔房地产开发有限公司

宗地是泰景花园二、三期项目用地，要求竞得人对宗地的开发、预售、销售、物业等方面保证泰景花园小区的完整性。此外，宗地还涉及与被征地方黄埔区横沙村委会的购买商铺协议，竞得方要兑现实现。本次挂牌虽然采取价高者得原则，但是考量宗地的综合情况，地块设定的条件是为广州黄埔房地产“量身订做”。广州黄埔地产拿地后，除了保持原有小区风格、履行协议条件外，还能形成整体开发的优势，打造黄埔地产在黄埔区的强势品牌地位。

泰景花园是广州黄埔房地产的大盘项目，在此之前一直运作建筑面积在1万平方米的小盘。泰景花园自06年9月开盘后，现已经全部售罄。