[摘要] 新“国五条”近日出台，其中关键内容在于对二手房过户征收20％的个税，这对房地产市场运行和房价将产生怎样的影响？笔者从时间、区位和新房/存量房三个角度，对价格总量和结构的变化进行简要分析。
新“国五条”近日出台，其中关键内容在于对二手房过户征收20％的个税，这对房地产市场运行和房价将产生怎样的影响？笔者从时间、区位和新房/存量房三个角度，对价格总量和结构的变化进行简要分析。
对新房价格的影响：微升。
这里所指的新房价格，是指国家统计局发布的重点城市商品住宅成交价格。个税新政对此影响不大。这是由统计局房价统计方法所决定的，统计局的商品住宅成交价格中，既不覆盖二手房价格的变动，也不体现统计期内新房位置、品质的变动。但二手房交易更显困难，对新房的短期销售是有利的。
对存量房网签价的影响：几无影响。
存量房交易中，涉及的价格有：挂牌价，即卖方所出的要价；个税会导致挂牌价的显著上升，但个税负担能否通过提高挂牌价进而提高实际成交价，并转嫁给买方，是不确定的。实际成交价：短期看，个税政策将导致二手房交易量缩价稳，但中期看，影响会趋于消失。网签价：住建部门可接受过户的网签申报价格，这个价格是纳税和申请贷款的基准价。此价往往明显低于挂牌价和实际成交价，网签价在个税新政后将维持稳定。
对新房实际总体价格的影响：短涨长平。
从短期看，新政使得二手房的交易环节税费大幅上升。目前二手房交易需交纳营业税、契税、中介费和老个税，总的税费负担约在实际成交价的8%~10％;如果二手房的溢价率是3倍（存量房网签价/存量房原值），那么新政后的税费负担将上升至实际成交价格的20％~25%。而新房的购置税费低廉的优势，将使得对二手房的需求短期内被分流到新房市场上去。
但从中长期看（1年以上），针对新房的投资性需求将进一步萎缩，原因既在于可替代房价的较高、较高流动性的金融资产不断出现，也在于投资性购置新房的信贷杠杆已消失，更在于过高的存量房交易税费将使得未来对新房的投资难以实现高。笔者的一个直观估计是，即使未来3年新房涨价25％，目前购置新房且3年后出售也几乎不存在明显投资。
对新房实际价格的结构性影响：观察二手房新政对新房价格结构性影响的关键指标，在于新房/存量房区域市场占比比率。
目前在一线城市例如北上广，二手房的交易占比远远超过了新房，京沪二手房交易占比已超过2/3，新房多在远郊且销售不畅，决定性因素在于远郊住宅的就业、交通、教育、医疗和娱乐设施如何。房价较高的省会城市中二手房交易占比约在20%~25％,就而言，新房交易仍然占据主导地位，二手房交易占比低至15％以下。以此指标为依据，二手房交易占比越高的区域市场，因新政压力新房涨价将越严重；反之则作用明显弱化，三四线城市供求失衡严重，新房价格将依然难有起色。
对二手房实际成交价的总体影响：短期量缩，价格走势不明朗，中期价格向上。
可以回顾的一个历史场景是，2005年6月开始，开征二手房交易的营业税，此后大约在2008年上半年，进一步将免征营业税的持有年限从2年上升到5年。营业税的调整，短期内导致二手房交易量萎缩，但不足两个季度政策效果就衰退至消失。
从目前二手房的溢价率和网签价格来看，2003年一季度到2009年一季度，新房均价翻番，此后至今，新房价格接近再翻番，考虑到目前出售的二手房其中有房改房、有商品房，购入年限也不一致，我们认为房改房的实际溢价率（成交价/原值）在5~10倍，商品房的实际溢价率在3~4倍，但网签价远低于实际成交价，因此以网签溢价率来看，可能和实际溢价率存在差异，对房改房和商品房调整为5倍和3倍较为可信，则个税负担相当于房改房和商品房网签价的16％和13％，力度远高于5.6%的营业税。
短期而言，二手房挂牌价的大涨是必然的，但目前一线城市的二手房买主已接近可承受财务杠杆的极限，我们不认为个税负担能够顺利地全部转嫁到买方。实际结果可能是挂牌价大涨，实际成交价小涨，网签价不动，个税负担主要由卖方承担，其次才是买方。
从中长期看，城市核心区住宅供应乏力，人口加速聚集，都将导致二手房市场逐渐重回上升轨道，我们认为这个时间大致在4~6个季度。
观察二手房受新政冲击的结构性影响，有两个关键指标，一是二手房交易占比，二是二手房交易溢价率，二手房交易占比越高的区域，二手房涨价压力越大。溢价率高的房屋，通常属于老旧或者房改房，此类房屋取得成本极其低下，且在二手房供应中占主体，此类二手房的个税负担难以有效转嫁，价格涨幅将趋缓甚至微降。溢价率较低的次新房，其涨价压力也大。
地方实施细则的出台：有难度，有争议。
目前个税新政在实施中有不少困难，一是二手房原值的确认问题，商品房确认相对容易一些，但也需查找大量纸质发票和凭证；房改房的原值确认几乎不可能，即便能够确认，房改房的获得成本也很大程度上是对以往低工资的一种补偿，这导致个税的税基难以确认，即便确认了也需更谨慎的差异化政策；二是二手房个税到底是地税，还是中央-地方分享税？理论上个税是分享税，实践中未必，例如个税中的储蓄利息税，全部划归国税。以往涉及二手房的税费，全部为地税，因此从情理上说，二手房个税应全额归属地方，但结果如何还存争议。三是税率执行和税收抵扣问题。回顾营业税也存在5年以上免征的差别化措施，因此二手房个税的征收可能需谨慎考虑更多的差别化措施。
对房地产开发企业的影响：尽管新政之后，房地产类上市公司大跌，但二手房交易与以新房开发为主的开发商不存在直接关系。
对上市房企而言，2013年的营业收入仍取决于可获得预销的楼盘面积和价格；而资金成本的下降，可能构成影响房企盈利的决定性因素。
对房地产市场的整体效应：一是新政力度虽大，但对抑制一线城市核心区的二手房价格，以及增加这些区域的新房供应，几乎没有实际意义；二是投资性需求将逐步淡出房地产市场，改善型和首次置业型的需求将成为房地产需求的主流；三是房地产销售领域的去金融化进程将进一步加速，购房自筹资金比例将持续上升；四是一二线城市的中等收入阶层是这次个税新政的主要受损群体，该群体的社会和经济地位将继续下降。
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