[摘要] 大家下午好！非常欢迎大家来到房天下作客，今天大话地产节目的主题是＂资本时代来临，天津区域房企如何突围？＂。非常高兴的是，今天请到非常多的重量级嘉宾。
冯皓：上市以后我对天房发展了解比较多，以前的土建办公室主要力量是做天津市土地的整理和居民普通住宅的建设，到了1990年以后，我们开始做旅馆街、食品街、吉利大厦等等，做了这些高端产品已经具备了上市的条件，你的开发量、人员包括每年的流动资金量，他会考察你一段时间，不是一个新兴的房地产企业挣两年钱就想上市，你的现金流是怎么流动的？上市就主要看你的现金流，因为上市是有一个由头的，我们上市是因为要建设40万平米的瑞江，是在解放南路的瑞江花园，在天津市政府的举荐下，作为天津市房地产内的房地产公司在上海证交所上市，这个过程非常艰难。现在简单谈上市可能觉得这个事比较简单，实际上对于我们这样一个资历比较深的有国企背景的企业来说，非常难。
王金梅：能谈谈怎样的艰难吗？
冯皓：这个艰难应该说是比较专业的。比如说像前期的审查、后期的路演等等，非常复杂。还有房地产公司上市的融资，我觉得不是一步，不是我这个项目要上市的时候就进入40亿就结束了，比如说瑞江上市的时候有一部分资金，瑞江已经是过去时了，瑞江以后我们又开发了几个项目，我们现在公司净资产值做得越来越大了，我们也不是一个小区一个小区的开发，现在天房发展完成的就是定向增发，就是第二次融资，就是在滨海新区当中的汉沽河西区3.22平方公里的城区综合改造项目，是以这个项目作为定向融资的项目，这次融资是18.99亿，这是向十几个机构投资者定向募集的，就是上个月的事。现在钱已经到位了，打算投入新的项目当中去。后期随着开发进度的不断增加，像9月28日，我们又参与了天津的新家园建设，一个叫做双港新家园，一个叫华明新家园，我们用五十多亿的钱拿了七十三万平米的地，这七十三万平米的地方我们可能又要融一部分资，可能会采取一些方式，比如说发债券等等，虽然没有做，但是已经有了一些想法，和天津新家园项目结合进行上市融资，上市以后是多次融资，便于开发企业把自己的面铺开，把自己的量提起来的，对于打造自己的核心竞争力非常有好处。
任炯：天房应该说是一个比较有实力的上市公司，我觉得很多上市公司有一点，就是公司拥有的土地储备量上，很多企业上市前都想大规模的购进土地，增加土地储备量，为自己的上市做准备，同时通过它的上市获得资金再进行土地的开发，上市加速了它资金的循环链条。另外，它的年率也是上市比较关注的一点，有很多公司可能几年都没有项目做了，如果他想要上市的话，必须要购进几个项目，比如说购进土地进行开发，使它的资金流转起来，使他的财务报表非常好看，再申请上市，我觉得一方面是开发项目，一方面是土地储备。
王金梅：刚才冯总已经说了他的切身体会，说上市是一个很艰难的过程。从观察者的角度来说，上市有什么样的经验和教训，特别是是对天津区域的房地产企业可以借鉴的经验和教训，大家有什么建议？
任炯：合富辉煌2004年7月25日正式在香港上市，我们是作为中介公司在在香港上市的内地企业，上市以后对资金的监管比较严格，而且就我们公司来说，也不会涉足到房地产的开发领域，而且想专职的做好顾问营销行业，就是做大做强我们的服务品牌，以我们专业领域和顾问的形象更好的服务于开发商。上市以后我们会更多的培养融资经理人，开拓我们的市场体系，更多的把我们市场做到各地，通过上市企业的发展也会更快。对于中介企业来说上市的不多，但这也是我们一个超前的想法，通过上市更好的整合服务链，更好的开展中介的服务内容，这是我们当时上市的，也是我们老板发展的一个设想。
王金梅：今年天津房地产市场出现了一些比较吸引人的现象，有很多地王。天津区域房企在面临很多手握重金的品牌地产商的时候，面对很多上市房企的时候，区域房企如何应对这种局面？如何从这种局面快速的成长起来？
杨过：今年很多房地产企业次IPO，再有很多城市出现了很多地王，地王记录又是在不断刷新，这一点反映出市场竞争比以前越来越激烈了。这个过程当中开发商实力是越来越大了，这时候大家都看得很清楚就是对土地的获取、对资金的获取和对人才的获取已经至关重要，尤其是对土地资源的获取，是一个公司发展规模扩大和竞争力增强的一个最基本的起步点这时候源头很重要，尤其就中国的房地产政策来说，有一个非常大的导向，比如说土地招拍挂导向，必然导致土地攀升，首先企业手里已经有资金了，再有一个就是市场的刚性需求也需要你来做，拿了地以后再做也一样获利，他们的利润着眼点是以后，不是以现场的市场值折算来拿地。在这个过程当中必然导致很多企业，尤其是中小企业在这个夹缝中无法生存。要做一个什么样的企业是很重要的，你是要做一个持续、稳步、不断扩大慢慢成长的企业还是要做到什么样的规模，就是你要为社会提供什么，这时候就提到另外一个高度，就是你的财富和社会如何融合在一起，这个高度就必然导致一个企业有很多不同的定位，就是企业要经营靠规模、靠发展，如果定义成一个企业公民、就是一个持续稳步的发展，能够为社会贡献一部分力量，这时候就需要企业做抉择了，它的策略也不一样了。像我刚才提的利基市场，很简单的一句话，就是我们避免很多大的竞争，尤其是竞争特别激烈的地方我们是不会去竞争的，我们就希望用自己的眼光和决策来看，寻找市场的夹缝，在这个夹缝中我们来做自己特色的东西，避免和上市公司和大的开发商正面竞争。因为我们现在不具备竞争的条件。有一本非常好的书就是《毛泽东选集》，这其中体现了一点，就是如何在不具备实力的大环境下自己如何做大做强。其实利基市场也是这样。
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