[摘要] 大家下午好！非常欢迎大家来到房天下作客，今天大话地产节目的主题是＂资本时代来临，天津区域房企如何突围？＂。非常高兴的是，今天请到非常多的重量级嘉宾。
王猛：我们看房地产分为几个部分，个是前期，有工程、还有营销，但至少本地企业在房地产企业环节比外来企业还要强，包括整个市场这一块，对本地市场的熟悉程度也比较强，可能是产品的研发或者说资本环节PK过程当中可能会占下风，但是它也有一定的优势。强龙不压地头蛇，但是我觉得地头蛇可以和强龙合作，我用我对本地市场的了解和用我的项目进行合作，这本身也是一个方法。第二，我们也了解到一些渠道信息，包括一些私募基金等等，也是做一个金融成本的翻新，就是金融过程的翻新，房地产最重要的就是回款，帮助企业越过盈利的阶段是最重要的，这其中也有很大的空间。其实这本身也是一个市场的机会，因为这个机遇很大，你可以放大企业的产品，同时降低风险，规避相关的政策，达到法律的要求。还有一个是过桥基金，什么是过桥基金？比如说这个项目要10亿才能可以做到可以销售为止，他可能自己只有2个亿，国家规定3.5亿，最后就差1.5亿，我给你1.5亿让你把桥过去，但是钱要还，这其中有利益的谈判。因为它盈利模式很明显，所以房地产特征也就明显，它比其他回报也多，在这种情况下，我们需要搭建一个平台，让更多的房地产企业能够进行更多的沟通。
还有，就地产企业本身来讲，就是老大该做的事情，任何一个老大在区域困难的时候就一定会想办法，甚至说它能否把这个企业做起来，可能确实有些时候危机可能会成就一批企业，也会拖垮一些企业，只有行业洗牌以后才能使这个市场更加健康，更加发展。
杨过：融资其实是在企业经营过程当中发生的事情，它考虑的层面是不一样的，首先负债率比较高，其次它注重现金流，而且现金流还是有区别的，在财务当中有很大的区别，就是怎么计算现金流，实际上现金流财务报表当中有两部分，一个是过去式的财务报表，一个是现代式的财务报表，其中提到现金流，现金流应该说是在某一个阶段内的现金流量，这就提到我刚才说的对资源的认识了，就是对土地、人、钱的认识，在这个过程当中，如果开发商内功修炼的比较好的话，资金回流就是比较短的。也有现金流跟不上的企业，现金流是无法保证的。另外一个特点就是负债率和现金流，还有一个特点是利润，这是至关重要。刚才谢总谈到了很多开发商到外地去做，一方面是在天津拿不到地了，为什么到外地能做？因为外地是有利润的，一方面可以拿地，而且它的利润值不见得比天津的利润值低。同时天津市场有没有开拓的可能性，这时候需要对市场进行细分，就是市场的基本客户群进行细分，这时候有一句比较经典的话，“不说客户需求什么，而是说你给客户提供哪种需求”。
你要自己创造一个市场，你对竞争企业熟知了以后，找到竞争企业的弱点，你在这个弱点的基础发现自己的市场，不管怎么说，利基市场是在营销当中比较熟悉的，在营销过程当中慢慢变成的企业发展的方式方法了，这个方式方法能够给企业带来什么样的发展？首先在很短时间内可以操作很短的项目，而且在经营过程当中能够攫取一部分利润，讲区域的话，可以说天津是一个区域市场，但是对天津区域市场再进行划分的时候又可以分出一部分的市场来，很多时候很多市场土地量非常大的，也是很多开发商不去争夺的地方，但是随着天津的发展，必然有一天到了那个阶段了，时间上来说有一个预测和推测的。比如说以我们当然看海河南岸的时候，一个是2003年，一个是2004年，在2005年滨海新区的概念没有出来时，我们以前瞻性的眼光已经看到了。首先我们看国外有一个区域规划，国内从2000年开始提倡区域规划，还有一个叫运营城市，其中最重要的一点对天津非常有影响力的就是“大北京计划”，就是对天津进行了重新定位，区域规划是什么概念？就是一个经济规划，这时候就和企业发展组合起来了，尽早进入这个区域，提前做一个产品，而且这个产品要做好、做精致，把产品做精致了，在本地区域也可以有一定的口碑，在一个区域内发展口碑是比较重要的。
说到企业融资和融资渠道，它考虑的层面是比较多的，不管用哪种层面来考虑都必须有一个前提，就是必须是适合企业的。就是企业首先要面临什么问题？面临的是生活问题还是利润空间在没有逐渐扩大的过程面临如何生存的问题，那它的募捐和融资方式都是不一样的，当它需要来扩大它的利润的时候这一块不一样，一块叫利润率，一个叫利润额。利润额是什么呢？可以这么说，很多上市的开发公司在做利润额，利润额一直在不断增长，这时候抵消他们的负债率。同时对另外发展的企业来说，他们要的是利润率高，利润率高就意味着我的投资风险低，但是高，所以结合企业本身会做出一定的决策。它沉淀出来的资金量可能在这个行业比较小，但是在别的行业是比较大的，如果我把它做好的话，另外一个行业可以变成我的资金池了，也可以平衡我的现金流，只要能保证我的现金流，我就可以保证我种的果树可以摘下果子来。
王金梅：感谢的大家充分发表自己的见解，今天的节目气氛非常好，感谢大家的热情参与。本期大话地产节目到此结束，希望大家以后常到房天下做客。
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