[摘要] 大家下午好！非常欢迎大家来到房天下作客，今天大话地产节目的主题是＂资本时代来临，天津区域房企如何突围？＂。非常高兴的是，今天请到非常多的重量级嘉宾。
冯皓：现在随着知名的房地产企业进津，我们感觉身上的压力非常大。尤其是天津的大面积的开发（指新家园的建设），新家园的建设就是政府平地，划出很多块，转给不同的开发来做。每一块的建筑面积在十几万平米。比如说我们现在拿到的双港新家园，前面是住总集团，旁边就是华润，这都是响当当的公司。他们在各地做得很多项目我们都去看过，产品做得非常好，包括项目定位和细部做得非常好，有很多值得我们学习的地方。在和他们比较的同时，我们就想如何提高我们自己的核心竞争力。现在本土化是我们提的比较多的，他们需要到天津来做开发，需要重新组建班子，他们算是空降部队。他们到这儿组建队伍做市场调研，就天津市场而言我们肯定比他们更了解一些，但是他们可能更了解潮流的发展趋势，比如说在产品设计和项目定位以及细节营造方面比我们有领先的地方，就是各有各的优势。我们现在做项目都是现成的班子，现成的人。而且我们是最本土化的企业，我们最了解本地购房客户的需求。而且本土的购房客户也了解天房发展，也有很多人认可天房发展，因为他们很多人就住在天房开发的房子上，如果天房再开发房子他们不会对我们操作项目的水平有怀疑。
现在房地产企业核心竞争力有三条，在任何时候可以反过来就可以掉过来的说，排名不分先后，就是土地、钱和人，现在土地、钱和人都在向大公司汇聚，汇聚土地是我们盖房子的原料，钱也必须要有，人也必须要有，我觉得人的竞争是最激烈的。现在人们讲钱的竞争和土地的竞争讲得多的，讲人的竞争在现阶段倒少了，实际上在和房地产企业他们在同一区域内竞争、拼刺刀的时候，在人的竞争方面是一个需要突破的地方。
王猛：其实不仅仅是房地产企业的问题，当房地产门槛提高的时候，这不仅仅是企业要适应的变化，对于投资企业来讲，对于经营企业来讲也是一个新的商机，我们应该探索新的经营产品来适合市场的变化，以前可以进行协议拿地，现在不太行了。我觉得这时候金融公司可以衍生相关的经营产品来支撑这个行业的发展。这其实也是一个新的方法。我觉得市场变化是一个必然趋势。另一方面，就地产公司本身而言，我觉得还是要按原来的方向走。像台湾的高速发展，比我们早跑了几十年，或者说现在到了发展的程度，台湾峰的时候也有三千家多开发公司，现在剩下不到100家。我们市场竞争远没有到达那个高度，产品细分我们没有到那个程度，产品无论是按年龄、按地域划分等等，就是说明产品是无限细分的，我们目前在无限广泛的区域上竞争，我们还有机会，在这几年内抓紧机会的话，可能会突破自己的特点。
谢长风：我们和一些开发商聊天的时候也聊到杨总提到的《毛泽东选集》，我觉得中国做房地产的企业有中国式的智慧，农村包围城市，东方不亮西方亮……很多北方的城市都到南方发展了，二线城市的企业到了三线城市就是老大，很多公司都到外地拿地。但是很多有人知道，一方面是四郊五县的，再一个就是他们在外地发展，比如说像华夏在内蒙古、河北，他们在这个地方就是巨头了，比如说到三线城市去的时候就是来自某某地方的大型房地产企业，目的是什么？肯定是要活下去，往小地方跑活动空间可能大一些，中国地方太大了，毛泽东说在江西打不下去就到陕北去，在陕北打不下去了，就是过黄河，过黄河以后就是化整为零，然后再杀回马枪，现在不光是房地产企业，是中国的战略。像伊拉克、阿富汗，这些地方美国商人去干什么？除了美国人就是非洲人，像非洲是疟疾和蚊虫叮咬的地方，但是在那边做生意的就是中国的温州人，就是中国人想在外地干起再杀回马枪。像做手机一样，全世界的手机产量加起来都没有在中国生产的多，我们有一打优势就是农村包围城市。比如说摩托罗拉、三星在城市打不赢都会往农村走，你不能说它是逃避，像红军长征一样不是逃避，就是积极北上抗日，是战略转移，这是天津小的房地产企业的选择。
现在说房地产企业指标很简单，土地量和流动资金量，这个指标是什么？就是宏观指标，不是微观指标。这说明一个特点就是这个产品很不完善，有很大的空间。美国的房地产土地储备不像中国这样储备了，像帕尔迪是世界上的房地产企业，但是它并没有很多的房地产储备，其实你如何理解房地产产品？现在大家理解的都是钱、人，先是有钱再买地，买完地在上面盖房子，某种程度上是一个工业产品，其实到一个层次以后房地产更多是一个金融产品，这时候大家再理解就是一个金融杠杆能够撬动的东西，现在台湾的房地产企业不是一步一步盖起来的企业，好象是国泰保险下面投资的房地产，它没有太多的经验，它后面有大量的资金支持。所以说区域性的房地产企业，我觉得首先要改变思路，还有就是上市，虽然上市是一个渠道，今年条件比较好，前几年潘石屹上了几次都没有上去，上市不是一个惟一的途径，要把房地产企业做活，不是说只有上市，如果说房地产是一个金融工具或者一个金融手段的话，像私募等等有很多方式，还有很多变相上市，其实有很多很多方法。我哥也是做房地产的，他们公司在福建那边做项目，他们就不是上市公司，他们老板自己的资金不是很多，但是他们不缺钱，为什么？因为泉州是中国做旅游鞋的基地，非常有钱。我们以非常奇妙的方式，比如说老乡会等等就把钱转到自己这里来，我们觉得企业在缺欠的时候除了贷款之外还有很多渠道。
任炯：我来之前查了一个数据，在西方一些发达国家，房地产企业对纯正的金融机构贷款应该是10%左右，在东南亚或者香港在大陆对企业的金融贷款达到了银行体系的40%左右，银行来看40%是作为放的信贷，从这方面来说，作为金融企业也好，作为房地产企业也好，就是过于把资金集中在行业上面，必然它的风险就比较大，这也是国家为什么频繁的提高它的贷款准备金率或者是出台房地产措施，就是为了防止金融风险过热过高。我们做贷款可能做到两成，现在可能作到了三成，针对第二套住宅提到了四成，从这个过程当中也可以发现银行在关注房地产业的金融风险。从这种情况来看，房地产必然会把资金渠道做得更宽，除了银行贷款，它的自有资金更多的发行公司债券、信托、基金等等，可能是很多需要房地产行业内人士进一步探讨的，我们房地产在积极对接国外的很多基金，为中国的房地产企业注入新的资金。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
